蓋自己的房子：25個私宅夢幸福大結局----筆記1
12個買地蓋屋交屋的重點步驟
本文摘錄自書中
因著作權法，故不便開放閱讀
需鍵入密碼才可閱讀。
1.區位選擇與自身需求考量 依夢想及需求而定。如一般住家就須考慮到就業、就學、交通、日常生活所需之便利性，若是特殊需求如豪宅或休閒用途，則較注意自然環境的選擇。
專家： 不動產顧問，可至http://www.ippi.org.tw 中
不動產資訊中心／相關聯結／顧問業者
2.預估買地及蓋屋的預算配比 經買地蓋房子的總預算進行配比，粗略估計買地、蓋屋約可多少，要跟銀行貸款多少等。切勿將所有預算都花在買地上，這樣要蓋房子就要再等很久。
專家： 有SITCA(中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會)執照之理財規劃顧問
有加入「不動產仲介經紀商業同業公會」之房仲業者
行政院公平交易委員會已通過「公平交易法對房屋仲介業規範說明」
應選擇信用可靠之合法仲介公司
3. 從2-3塊地中比較法規與政策 選出2-3個吻合自己理想的地，並針對該地查出容積率、建蔽率及行情地價。確認賣方開價的合理性，以及容積建蔽率是否符合自己將來的規劃，再從中選擇一塊條件最佳的土地。
專家：
有加入「地政士公會」的土地代書／律師
有加入「不動產仲介經紀商業同業公會」之房仲業者
Tip:查詢地價 a.內政部地政司網站 http://www.land.moi.gov.tw
地政相關系統查詢／公告土地現值
b.如有地號，可點選此，便有公告的區域土地行情
4.合適的建築師事務所 除了幫屋主設計建築物外觀外，土地有相關的變更行為或要申請建築執造，以及相關的法律處理，均須透過建築師事務所的處理。
專家：有加入「中華民國建築師公會」之建築師
5.合適的室內建築師 選擇室內設計師為房子內部的格局做配置，這階段本身也需做功課，透過蒐集居家雜誌圖片，再與建築師討論建物的外觀風格。
專家：有加入「室內設計裝修公會」之設計師，有設計師執照、有監工經驗且執業超過10年之設計師
6.再確認建築物預算 討論容易進入天馬行空的遐想。若預算有限，必須讓建築師及設計師先有個底，才不會設計到忘我的階段。
專家：有SITCA(中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會)執照之理財規劃顧問／建築師
7.溝通／討論 確認預算後，與建築師／室內設計師共同討論，溝通自己夢想及家人需求，可透過粗略的透視圖或平面草圖使溝通更方便，但在簽約及付費之前，建築師及設計師並無義務提供詳細平面圖甚至草圖。
8.簽約 一旦確定合作的設計對象，便要詳讀簽約內容。若感到合約過於偏頗，建議業主應強是修改條文，直到雙方權利義務均達公平為止。
可至摩天營建網下載「建築工程設計監造委任契約書」
http://www.eskymall.com.tw/My/Asp/Service/Book/建築工程設計監造委任契約書範本.htm
專家： 有SITCA(中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會)執照之理財規劃顧問
9.確認文件與圖面 簽約給付訂金後，通常建築師應為業主處理的文件及圖面包括申請書／土地登記謄本／地籍套繪圖／基地位置圖及地盤圖／建築物之平面和立體剖面／建築物各部之尺寸構造及材料、結構計算書／土地使用權證明文件／建築線指示圖
專家：結構技師／土木技師坐安全結構的估算。
10.選擇優質營造廠商 通常建築師或設計師會規劃營造廠商，或者有些業主自行發包／無論如何，「信譽可靠隻營建廠商＋全程嚴謹的監工」是重大關鍵。若業主自行發包，同樣要注意步驟8的簽約內容。工班成員中要有「合格是內裝修專業技術人員證書」。如果沒有，一來施工品質不一定有保證，二來算是違法，業主及施工人員可處6-30萬罰款。工程公司要有預備金。為避免工班自身的周轉不靈，在正式簽約前，最好確定該公司針對自己的工程備有預備金 ，理想狀況是工程款的1-1.5倍。另外，監工是畢業的，統包公司必須扛下監造的責任，但若遇到統包公司完全沒盡到監工的狀況，應另外請別的公司進行監工，一般監造費佔總工程款的5%-10%，若是另請建築師監工，一坪約NT.1,500-2,000元左右。
專家：
a.選擇的營造廠商或工班，需至少有一位擁有行政院勞工委員會認可之丙種以上「勞工安全衛生業務主管執照」
b.負責監工之工地主任，依營建法第31條修正後規定，需有「甲級營造工程管理」之技術士方可擔任。
Tip:營造廠商在台灣較無系統的約束，要依賴屋主的認真監工與堅持，才能確保房子的工程進行順利，營建廠商交易之必要動作如下：
1.無論是什麼建材，最好都要查驗「產品證明單」，譬如水泥的磅數(密度)也有證明單、水管電線也有。
2.選擇品牌有保障的營建廠商，財利穩定是基礎指標，可降低工程進行中發生財務危機的機會。
3.不建議業主過度殺價，一分錢一分貨，否則蓋到一半倒閉的風險會隨之增加。
4.不論統包或小包，每個工程都應該要預扣尾款15%-20%，代驗工無誤再付，對消費者而言很有保證。
11.檢查 要注意「保固期間與是向是否載明」、「機電設備與各項通道、管線是否正常」、「輻射屋與海砂屋是否通過檢測」、「逃生、消防設備是否安全齊備」外，最重要的是要做最基本的漏水檢察。
專家： 另一位沒參與的建築師
Tip:漏水檢察
漏水檢查是為了預防兩種漏水的可能，一種是外來水園的入侵、一種室內裝水管的破裂。趁家具進駐之前，檢查出漏水問題，可以減少日後不少煩惱。
1.窗與牆的交縫處
檢查窗與牆之間有無隙縫、裂痕，尤其若下雨天更要勤跑基地。窗與窗框、窗框與牆的兩種交接面，因為材質的不同而常有裂縫，。應於交屋前仔細而全面的檢查。
2.檢查水管埋設沿線
埋再混凝土裡的水管，也要加壓檢測。例如透天厝，為了檢查水壓是否會造成水管破裂，可開水流一週(水量只要夠讓馬達跑就好)，果然就有牆面滲水的情形，便及早局部敲掉換管。
2.檢查水管埋設沿線
12.交屋 交屋後，要給自己約1-2個月的時間慢慢驗毛胚屋，尤其是管線或是個通道以及滲漏水問題，要盡量確保沒有問題再做室內施工，才不至於造成事後拆裝維修麻煩。
沒有留言:
張貼留言