蓋自己的房子：25個私宅夢幸福大結局----筆記2
購買建地的預算規劃、程序、相關法規
本文摘錄自書中
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1.檢查土地使用分區、容積率和建蔽率 對於有興趣的土地，最需確定的是該地的土地使用分區性質，便可從中得知土地的容積率及建蔽率，以方便日後規畫有所依歸。
●台灣省都市計畫線上查詢 http://www.tcd.gov.tw/data1/index.htm
●高雄市土地使用分區查詢 http://www.kcgland.hinet.net 選擇「高雄市使用分區查詢」
(限周一~五8:30~17:30使用)
●台南縣政府都市計畫管理系統 http://210.69.57.162/city 點選「使用分區查詢系統」
●台中市使用分區查詢 http://210.241.111.220:8080/tch-map
●新竹市非都市土地分區查詢 http://land.hccg.gov.tw/newqprice/qlmark.asp
●桃園縣都市計畫書圖查詢 http://gistest.tycg.gov.tw 點選「現行都市計畫書圖查詢」
●台北市土地使用分區查詢 http://www.zone.taipei.gov.tw or電話語音(02)2725-8273-4
參考法規: 建築法第79、80、90條
2.設定預算配比 直轄市、縣市局政府應視當地實際情形規定建築基地最小面積之寬度與深度，建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地型或合併使用，達到最小面積之寬度與深度不得建築。
●畸零地: 指得是建築基地面積狹小或基地界線與建築線之斜交角度不足60度或超過120度者。
參考法規: 建築法第44、45、46條
3.了解市場行情、確定價位是否合理通常土地公告現值多遠低於真正的市場行情，但仍可從公告現值及法拍土地來反推市價。
●若由法拍土地倒推，一般成交價格約為市值的8-9成，全省法拍屋價格查詢http://www.lomen.com.tw
●若由公告現值反推，市價必須以公告現值加上4成，才是預估的「土地市價」。公告現值須到各縣市地政事務所網站查詢。
●可找「不動產估價師」來估價，他們會針對估價種類，提供「不動產估價報告書」，但收費依估價金額比例收取。
4.找「地政士」來做買賣契約要找內政部核發「地政士證書」或「土地登記專業代理人證書」者來代為作買賣、過戶登記手續。各縣市之地政士收費標準不一，需至各地政士公會查詢收費標準。建議找有公信力或知名度者較為保險，或房仲業者也有地政士，收費較高但安全。
●可至地政士資訊系統查詢所在地區的執業地政士公司聯絡電話
http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query?cid=399
●收費行情可至參考地政規費 http://www.c123.com.tw
5.與賣方簽約、談妥付款方式通常簽約、付款事宜都會交由地政士代為處哩，但買方仍須掌握基本流程。
●確認對方土地所有權狀正本、身分證本等是否與本人相符，委託人的身分也要確認。
●付款通常分三到四階段，比例為3、3、4成或3、4、3成。通常付2-3成就應拿到印鑑證明、所有權狀、過戶、抵押權設定，才能保障買方權益。
●常見付款程序配比為: 簽約1成、交證件+備件2成、銀行融資7成(增值稅、稅單通常由賣方負擔，或由買方代墊再扣除費用)。
●為保障賣方，買方會開未付款之本票，詳細買賣方式仍由雙方議定為準。
6.交地、鑑界建議出費用請地政事務所前往界定、重測，以確定土地是否有被臨時占用，若有狀況需由賣方負責釐清。另要注意所買地要先確認是否臨建築線、臨馬路，若查為「裡地」則無法蓋房子。
參考法規: 土地法第97條第1項、第105條分別著有規定；建築法第45條
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